Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Использование бинарных переменных в задачах
Введение
Введение Термин «фиктивные переменные» используется как противоположность «значащим» переменным, показывающим уровень количественного показателя, принимающего значения из непрерывного интервала. Как правило, фиктивная переменная — это индикаторная переменная, отражающая качественную характеристику. Чаще всего применяются бинарные фиктивные переменные, принимающие два значения, 0 и 1, в зависимости от определенного условия. Например, в результате опроса группы людей 0 может означать, что опрашиваемый - мужчина, а 1 - женщина. К фиктивным переменным иногда относят регрессор, состоящий из одних единиц (т.е. константу, свободный член), а также временной тренд. Фиктивные переменные, будучи экзогенными, не создают каких-либо трудностей при применении ОМНК. Фиктивные переменные являются эффективным инструментом построения регрессионных моделей и проверки гипотез.
Целью работы является рассмотрение использования бинарных переменных при оценке недвижимости.
.......
1. Описание предметной области – оценки недвижимости
Процесс оценки - это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной проблемы определения требуемого типа стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состоящий из нескольких этапов/шагов, ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании, заключения о стоимости данного оцениваемого объекта[1].
В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наиболее типичными проблемами, которые ему приходится решать:
1. Неравномерный поток платежей / Unevencashflow.
В стадии разработки строительства - затраты, в ходе сдачи в наём - переход от затрат к доходам; при этом преимущественно доходном бюджете сохраняются расходы на ремонт и отчисления на реконструкцию; наконец, значительную сумму можно ожидать от продажи объекта. В процессе эксплуатации доходного объекта можно выделить пять основных периодов характеризующихся преимущественно доходной или расходной позициями.
I период - строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;
II период - эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;
III период - реконструкция (реновация), статьи расходов, возможны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;
IV период - эксплуатация после реконструкции, стабильный доход на новом уровне;
V период - продажа объекта (реверсия), единовременное поступление дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.
2. Потенциальный рост стоимости земли / Potentialappreciationofland.
Это может быть связано
а) с изменением способа её использования (расширение разрешенных видов землепользования, изменение условий зонирования);
б) с относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;
в) с инфляцией;
г) с активным освоением района (рост спроса на участки и несбалансированность с предложением и др.).
..........
Заключение
В целом недвижимость оценивается тремя подходами:
Затратный подход (или способ оценки на основе суммирования затрат) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом износа и устаревания; к полученной сумме добавляется рыночная стоимость участка земли.
Доходный подход (или подход капитализации дохода). Способ оценки недвижимости, основывающийся на расчете ожидаемых будущих доходов от нее, исходящий из предположения, что рыночная стоимость равна текущей стоимости прав на будущий доход.
Рыночный подход (метод рыночного сопоставления, метод сопоставимых продаж, метод прямого сравнительного анализа продаж). Стоимость вычисляется путем аналитического сопоставления недавних продаж сравнимых объектов недвижимости с внесением корректировок на отличия от оцениваемого объекта. Эффективен для активного (динамичного) рынка, на котором можно найти необходимую информацию по достаточному количеству недавних, корректных и типичных для данного сегмента рынка сделок по сопоставимым объектам.
..........