Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Особенности оценки рыночной стоимости офисной недвижимости на примере ЗАО "ЩИТ"
Важной частью оценки офисной недвижимости является анализ и исследование всех факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Следует отметить, что оценка офисной недвижимости - это не только оценка физических характеристик данного объекта, но и оценка соответствующих прав собственности на данный объект. В одном случае оценка недвижимости может сводиться к представлению стоимости всего оцениваемого объекта, а в другом - к его отдельной части, в зависимости от юридических норм и правил. При этом следует заметить, что владение недвижимостью возможно как индивидуальное, так и общее (корпорации, фирмы и т. п.). В этом случае оценка недвижимости невозможна без изучения юридических документов на право управления или собственности частью общего имущества.
Важным моментом при оценке является расчет стоимости недвижимости на определенную дату. Известно, что в рыночной экономике стоимость недвижимости может меняться день ото дня. Следующим важным фактором оценки недвижимости является назначение и цель самой оценки. В одном случае, оценка недвижимости - это прежде всего оценка соответствующих прав на данный объект недвижимости, а в другом - оценка связана с проблемами рынка, т.е. куплей - продажей или кредитованием. Однако во всех случаях оценки недвижимости необходимо четко определить цель оценки.
В практике оценки недвижимости существуют ряд методов и подходов, но самыми традиционными являются метод затрат, метод аналогов продаж, метод капитализации.
Вопросы оценки недвижимости освещены в работах: Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Грибовского С.В., Ивановой О.Н. и др.
Целью данной работы является проведение оценки стоимости коммерческой недвижимости.
Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:
*
*
Информационной основой для определения индекса изменения цен на 01.01.2008г. по сравнению с 1984г. являются Индексы цен в строительстве, выпуск 32/ Москва, ноябрь 2011г.
Согласно п.20 ОБЩЕЙ ЧАСТИ к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденной ГК СМ СССР по делам строительства 14июля 1970 г:
При определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим:
а) площадь здания определяется путем умножения его длины на ширину; длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки.
б) объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия;
Также выполнялась корректировка на различие во внутренней отделке оцениваемого здания и здания – аналога. Для этого из стоимости рассчитанной по сборнику УПВС вычли стоимость отделочных работ и добавили стоимость «евроремонта», рассчитанную по смете с учетом сложившихся расценок на ремонт с высококачественной отделкой.
Оцениваемый объект, расположен в городе Новосибирске, на основании «Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденной Госстроем СССР 13.08.1971 года приложение 3, относится к I климатическому району, II территориальному поясу.
*
Оценку офиса или оценку офисных помещений проводят по разнообразным причинам. Например, для того, чтобы совершить выгодную сделку купли-продажи, внести недвижимость в уставный капитал предприятия, взять кредит в банке или принять важное управленческое решение. При этом наиболее эффективным способом оценки офиса считается сравнительный метод, основанный на изучении аналогичных соглашений, который, конечно, не исключает возможности использования других подходов (доходного), особенно в том случае, когда не удается получить информацию о аналогичное соглашение, заключенного ранее. Офисы все чаще становятся объектом инвестирования финансовых ресурсов, они покупаются, продаются, сдаются в аренду. Таким образом, на сегодняшний день имеется достаточное количество прецедентов, которые можно использовать в сравнительном подходе при оценке офиса.