Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Разработка мероприятий по созданию и обеспечению функционирования управляющей организации (на примере ООО "Управляющая организация"..."
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность. В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» появились такие понятия, как: «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах». Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме». Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее – ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.
Однако реализация новых правил происходит очень медленно.
В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городах Ростовской области, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.
С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.
С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.
К указанным проблемам добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.
В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.
Несмотря на то, что право выбора одного из трех способов управления домом предоставлено гражданам с 1 марта 2005 года (с момента вступления в силу нового ЖК РФ), большинство собственников до сих пор остаются на обслуживании в ДЕЗах. Информированность населения о происходящих переменах очень невысока. Согласно результатам исследования, проведенного Центром Юрия Левады в конце марта этого года, о предстоящей реформе знают лишь 12% жителей Москвы и по 18% в Санкт-Петербурге и других городах. В среднем около 60% населения только «что-то слышали об этом».
Практика реализации Жилищного кодекса выявила определенное количество проблем, непосредственно связанных с организацией управления многоквартирными домами. Некоторые из этих проблем могут быть решены посредством изменения действующих законодательных актов федерального уровня, другие - с помощью нормативных правовых актов, принимаемых на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Ниже предлагается анализ действующих правовых норм и вносятся предложения по их изменению.
Все это свидетельствует об актуальности соответствующей проблематики и определило выбор автором темы дипломной работы.
Объектом данного дипломного исследования являются закономерности правового регулирования общественных отношений, складывающихся в сфере применения жилищного законодательства, основные теоретические вопросы управления многоквартирными домами и развития такого способа управления, как обслуживание дома управляющей компанией (на примере ООО «Управляющая компания Зодчий»).
Предметом исследования являются нормы права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, научные точки зрения, а также практическая деятельность действующих в настоящее время управляющих компаний в процессе их воздействия на общественные отношения в сфере применения жилищного законодательства.
Необходимо отметить, что в предмет данного исследования, прежде всего, включены нововведения жилищного законодательства, связанные с осуществлением управления многоквартирными домами управляющими компаниями.
Целью исследования является изучение действующего жилищного законодательства РФ и связанных с его применением практических проблем, выработка на базе этого предложений по его совершенствованию.
Достижение этой цели требует решения следующих задач:
- комплексного анализа отношений, возникающих по поводу управления многоквартирными домами;
- изучения положений нового Жилищного кодекса РФ;
- анализа функций управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания Зодчий» при осуществлении управления многоквартирными домами;
- разработка предложений по формированию института частных управляющих организаций.
Теоретическая основа исследования. В работе использована литература по жилищному, гражданскому праву, а также иные литературные источники, относящиеся к теме исследования. В частности, теоретической основой исследования послужили работы российских авторов Рыжова А.Б., Козловой Е.Б., Певницкого С.Г., Пешина Н.Л., Губенко М.И., Смоленского М.Б., Ермакова В.С., а также комментарии к новому Жилищному кодексу под редакцией таких авторов, как Тихомиров М.Ю., Крашенинников П.В., Бойцов Г.В., Долгова М.Н., Глазов В.В.
При написании дипломной работы использовались нормативно-правовые акты об организации управления многоквартирными домами, изданные законодательными органами РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
Научная новизна исследования состоит в сравнительно-правовом и комплексном анализе проблем, связанных с теорией и практикой применения жилищного законодательства РФ, а также тенденций в развитии законодательства в сфере организации управления многоквартирными домами.
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в работе выводы и предложения для совершенствования действующего жилищного законодательства в РФ и практики применения его положений.