Выдержка из работы:
Введение
Рынок недвижимости, как и многие другие рынки, характеризуется циклическим характером развития. Цикличность рынка недвижимости проявляется в том, что вслед за периодом роста цен на недвижимое имущество приходит период стагнации и затем падения цен, затем опять период роста, и так далее. Это объясняется тем, что спрос на недвижимость сильно зависит от общего состояния экономики в стране, которая тоже имеет свойство развиваться циклически.
При оценке недвижимости, оценщик должен обязательно принимать в расчет текущее состояние рынка недвижимости и его фазу (рост, стагнация, спад). Фаза роста характеризуется подъемом рыночных цен, уменьшением количества предложений объектов на продажу и возрастанием количества совершаемых реальных сделок. Это так называемый «рынок продавца». Стагнация характеризуется стабильными рыночными ценами или незначительными изменениями рыночных цен в ту или иную сторону, увеличением количества предложений объектов на продажу и уменьшением количества реальных сделок. Фаза падения характеризуется снижением рыночных цен, уменьшением количества реальных сделок и увеличением количества предложений объектов на продажу. Это так называемый «рынок покупателя». Каждая фаза развития рынка требует своих методов и приемов оценки недвижимости.
Глава 1. Теоретические аспекты оценки стоимости жилой недвижимости
1.1. Характеристика жилой недвижимости как объекта оценки
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» .
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» . Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено .
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ , «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.